ויקי מדברת על שתי אפשרויות מומלצות להשקעה שניתן לבחור מביניהן: בית להשכרה או בית להשבחה. הבחירה באפיק תלויה בצורך של המשקיע. לצרכי רווח מהיר של עד חצי שנה או שנה – מומלץ לקחת נכס להשבחה. אם המשקיעים יכולים לחכות לרווחים בטווח רחוק יותר, של שנתיים עד חמש שנים, אז נכס להשכרה היא האופציה המומלצת. מלבד ההשכרה, במסלול הזה יש גם אפשרות של עליית ערך הנכס.

ויקי כאמור מלווה יד ביד את המשקיעים בכל התהליך, שהופך לפשוט כאשר הוא מנוהל במקצועיות. היא קוראת לזה: "ניהול נכס מיטבי יעיל".

למה נדל"ן ולמה בארה"ב?

"נדל"ן זה מקום בטוח שיכול לשנות יכולת כלכלית של משפחה שלמה לדורותיה. נדל"ן תמיד יהיה מבוקש, לכן ההשקעות בנדל"ן מבחינתי הן יותר בטוחות מהשקעות בכל אפיק אחר. נדל"ן ארה"ב זו נישה יותר מעניינת מנדל"ן בישראל, כי בארה"ב הרבה יותר תומכים ביזמים ומשקיעים".

איך למשל?

"אין מס רכישה בארה"ב. אתה קונה עוד נכס ועוד נכס ללא תשלום מס על ריבוי נכסים. התשואה שאפשר לקבל היא לפחות פי 2 מאשר בישראל. מערכת ניהול הנכסים בארה"ב היא מאוד מסודרת, וזה המפתח להצלחה. לצד זאת יש את האנשים שלנו בשטח, שמסייעים לדברים לעבוד כמו שעון". 

מה כולל הליווי שלך למשקיעים בתהליך? 

"אני עוזרת להם בהכול. הם פותחים בעזרתי חברת LLC בארה"ב, שכמו חברה בע"מ מהווה מחיצה והגנה משפטית שבעצם מבטחת את המשקיע שלא מסתכן באופו אישי, כי הנכס על שם החברה. אני מלווה בפתיחת חשבון בנק של החברה, בעניינים כספיים שונים. בשנה הראשונה אני מלווה את המשקיע בניהול הנכס ומתאימה עבורו את חברת הניהול. אפשר לקבל נכס עם דייר בתוכו, ויש נכסים ללא דייר, שאנו מוצאים דייר. יש קונה שמעדיף להיות אקטיבי, ויש קונה משקיע שרוצה רק לשים את הכסף ו'ללכת לישון בשקט'. ההתאמה לחברת ניהול היא לא מובנת מאליה וזה אחד היתרונות שלי בקשר המיוחד שאני יוצרת עם אנשים". 

תוכלי לפרט מהן ההוצאות למשקיע? 

"ראשית, עלויות רכישת הנכס כמובן. יש הוצאות נוספות, על שיפוצים או השבחה. יש עמלה שלי שעלותה 5,000 דולר. הדבר היפה הוא שכל סכום ההשקעה הזה, כולל השיפוץ,  הסגירה והעמלה שלי, נחשב לסכום הכולל  ממנו נגזרת התשואה למשקיע באחוזים".

תשלומים נוספים? 

"יש תשלום פתיחת חברה LLC, בדיקת נכס על ידי קבלן בניה ומפקח, ביטוח, ודמי סגירת עסקה מול עורך דין. המשקיעים גם משלמים על ניהול הנכס – 10 אחוז משולם לחברת הניהול, ו-10 אחוז נוספים מהתשואה משולמים לי כנציגה שעובדת בשוטף מול חברת הניהול, לפחות בשנה הראשונה, ומי שיעדיף – ההתנהלות הזו יכולה להתקיים גם בהמשך. בנוסף,  יש מיסים של העיריה. בדרך כלל בסינגל פמילי הדיירים משלמים את חשבון המים, החשמל ושימושים נוספים, כמו פינוי שלג בחורף. מה שחשוב לדעת – גם לאחר כל התשלומים יש רווחים מכובדים". 

הליווי הצמוד שלה כולל גם יעוץ למינוף, מקפצה שהיא אוהבת להשתמש בה במיוחד. "יש מגוון דרכי מינוף באמצעות החזרים. הולכים לבנק או גופים דומים ששמחים לתת במזומן סכום של 60-70 אחוז משווי הנכס כמשכנתא, ממנה אפשר לעשות מינוף". 

תוכלי להדגים? 

"למשל רכשתי נכס בסכום של 100,000 דולר שהיה לי נזיל. הדייר משלם 1,000 דולר שכירות חודשית. קיבלתי כמשכנתא 70,000 מהבנק, ואני רוכשת נכס נוסף בסכום זה. דייר נוסף משלם 800 דולר. אני משלמת משכנתא 600 דולר. כך עכשיו אני כבר מרוויחה 1800 דולר מהשכירות משני נכסים, פחות 600 דולר משכנתא, סך הכול – 1200 דולר רווח, וכל זה, כשבבעלותי שני נכסים! לרציניים יש אפשרות למינוף הולך וחוזר לטווח ארוך, עם עוד ועוד השקעות תוך ניצול יכולת המינוף ממשכנתא או מהתשואות. בתכנון נכון, אפשר למנף השקעה על נכס שהתחלנו ב-100,000 שקלים,  שתגיע כעבור 10 שנים לנכסים בשווי מיליון דולר. יש כאן קצב גידול מזהיר".